Γλωσσάρι της ανάλυσης

Όλοι οι όροι της ανάλυσης που δεν είναι αυτονόητοι, μαζί με το τι μπορούν και τι δεν μπορούν να δείξουν. Οι ορισμοί περιγράφουν αυτό που πραγματικά υπολογίζει το μοντέλο.

Συνολικό κόστος απόκτησης

Η ζητούμενη τιμή συν τα έξοδα απόκτησης του μοντέλου: ΦΜΑ 3,09% που ορίζει ο νόμος, και μετά συμβολαιογράφος, κτηματολόγιο, δικηγόρος. Τα τρία τελευταία ξεκινούν από προεπιλογές και τα αλλάζεις στο «Προσαρμογή εξόδων απόκτησης», μαζί με προαιρετικές γραμμές μηχανικού και μεσίτη. Χωρίς γραμμή μεσίτη η αμοιβή του δεν μπαίνει.

Μικτή απόδοση

Το ετήσιο μίσθωμα πριν από κάθε έξοδο, διά τη ζητούμενη τιμή. Δεν αφαιρεί κενά, λειτουργικά, ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ ούτε τα έξοδα απόκτησης, γι' αυτό βγαίνει πάντα πιο κολακευτική. Προσοχή στον παρονομαστή: η μικτή διαιρεί με την τιμή, η καθαρή με το συνολικό κόστος απόκτησης. Δεν είναι ο ίδιος λόγος μετρημένος δύο φορές.

Καθαρή απόδοση επί του κόστους

Το καθαρό ετήσιο εισόδημα, δηλαδή το μίσθωμα μετά τα κενά, τα λειτουργικά, τον ΕΝΦΙΑ και το ΤΑΠ, διά το συνολικό κόστος απόκτησης και όχι διά τη ζητούμενη τιμή. Έτσι μετριέται η καθαρή απόδοση στην ελληνική αγορά, πάνω στο κεφάλαιο που βάζει ο αγοραστής. Ο πίνακας διαπραγμάτευσης εφαρμόζει τον ίδιο λόγο στο κόστος της προσφοράς.

Μέγιστο κόστος για 8% καθαρή απόδοση

Το ανώτατο κόστος απόκτησης στο οποίο το ακίνητο θα έδινε ακόμη 8% καθαρή απόδοση: καθαρό ετήσιο εισόδημα διά 0,08. Το 8% είναι σταθερή παραδοχή του μοντέλου, όχι στόχος που ορίζει ο αγοραστής, και το ποσό δεν δείχνει πού σταματά το μίσθωμα να καλύπτει τα έξοδα.

DSCR (κάλυψη εξυπηρέτησης δανείου)

Το καθαρό ετήσιο εισόδημα διά τις ετήσιες δόσεις του δανείου, κεφάλαιο και τόκους. Κάτω από 1,0 το μίσθωμα δεν καλύπτει τη δόση. Ο δείκτης δεν λαμβάνει υπόψη φόρο εισοδήματος ούτε έξοδα δανείου.

Cash-on-cash

Η ταμειακή ροή προ φόρων, δηλαδή το καθαρό εισόδημα μείον τις δόσεις, διά τα ίδια κεφάλαια. Το μοντέλο υπολογίζει και την προκαταβολή και το δάνειο πάνω στο συνολικό κόστος απόκτησης, ενώ η τράπεζα χρηματοδοτεί με βάση το τίμημα και μόνο. Χρησιμεύει για σύγκριση σεναρίων, όχι για τον σχεδιασμό δανείου.

Τιμή προσφοράς

Το ποσό που δίνεις στον πωλητή: η τιμή ζήτησης επί το ποσοστό που έχεις βάλει. Δεν περιλαμβάνει έξοδα αγοράς, οπότε δεν είναι αυτό που τελικά σου κοστίζει η αγορά.

€/τ.μ. στην προσφορά

Η τιμή προσφοράς διά τα τετραγωνικά. Αυτό το νούμερο συγκρίνεις με τα €/τ.μ. ζήτησης των συγκρίσιμων, γιατί και εκείνα είναι τιμές ζήτησης, χωρίς έξοδα αγοράς μέσα.

Περιθώριο ως το 8% καθαρή

Πόσο παραπάνω μπορείς να πληρώσεις συνολικά και να βγάζεις ακόμα 8% καθαρή απόδοση. Θετικό σημαίνει ότι έχεις περιθώριο· αρνητικό ότι η τιμή σε ρίχνει ήδη κάτω από το 8%. Μετριέται πάνω στο συνολικό κόστος, όχι στην τιμή μόνο.

Μηνιαία δόση δανείου

Η μηνιαία δόση, τόκοι και κεφάλαιο μαζί, με το επιτόκιο και τη διάρκεια της χρηματοδότησης. Το μοντέλο υπολογίζει το δάνειο πάνω στο συνολικό κόστος, ενώ η τράπεζα δανείζει μόνο πάνω στην τιμή αγοράς, οπότε το νούμερο βγαίνει ψηλότερα. Δεν περιλαμβάνει έξοδα και φόρους του ακινήτου.

Προκαταβολή

Το μερίδιο του συνολικού κόστους που το μοντέλο μετράει ως μετρητά που βάζεις εσύ. Η τράπεζα υπολογίζει την προκαταβολή πάνω στην τιμή αγοράς, όχι σε αυτό το συνολικό κόστος, οπότε το χρησιμοποιείς για να συγκρίνεις σενάρια, όχι ως προσφορά δανείου. Ο διακόπτης κινείται μόνο από 20% ως 80%.

Επιτόκιο

Το ετήσιο επιτόκιο με το οποίο το μοντέλο βγάζει τη μηνιαία δόση. Δεν είναι επιτόκιο που σου έχει δώσει τράπεζα. Ο διακόπτης κινείται μόνο από 3% ως 8%, με βήμα 0,25.

Διάρκεια δανείου

Σε πόσα χρόνια το μοντέλο απλώνει το δάνειο. Μεγαλύτερη διάρκεια ρίχνει τη μηνιαία δόση και ανεβάζει το σύνολο των τόκων. Δεν είναι διάρκεια που έχει συμφωνήσει τράπεζα να δανείσει.

Ετήσια εξυπηρέτηση δανείου

Η μηνιαία δόση επί δώδεκα: όσα παίρνει το δάνειο μέσα σε έναν χρόνο. Είναι το ποσό που πρέπει να καλύψει το καθαρό εισόδημα πριν μείνει κάτι για σένα.

Ετήσια ταμειακή ροή

Το καθαρό ετήσιο εισόδημα μείον τις δόσεις της χρονιάς. Ό,τι σου αφήνει το ακίνητο μετά την τράπεζα. Αρνητικό σημαίνει ότι βάζεις από την τσέπη σου κάθε χρόνο.

Εκτ. καθαρό όφελος

Η εκτιμώμενη αξία μετά την ανακαίνιση, μείον το συνολικό κόστος απόκτησης, μείον το κόστος της ίδιας της ανακαίνισης. Αρνητικό σημαίνει ότι η δουλειά δεν βγαίνει σε αυτή την τιμή.

Σήμανση μεγαλύτερου καθαρού οφέλους

Σημειώνει ποιο από τα τρία πακέτα βγάζει το μεγαλύτερο εκτιμώμενο καθαρό όφελος. Συγκρίνει μόνο αυτόν τον αριθμό: όχι το ρίσκο, τις άδειες, τον χρόνο των εργασιών ή τα χρήματα που πρέπει να βάλεις. Δεν είναι συμβουλή. Όταν χάνουν και τα τρία, δεν σημειώνεται κανένα.

Θέση σε €/τ.μ. στη γειτονιά

Πού βρίσκονται τα €/τ.μ. του ακινήτου ανάμεσα στα γειτονικά συγκρίσιμα ακίνητα: το ποσοστό όσων έχουν χαμηλότερα €/τ.μ. το κατατάσσει στο φθηνότερο, στο μεσαίο ή στο ακριβότερο τρίτο. Χρειάζεται τουλάχιστον 5 αξιοποιήσιμα συγκρίσιμα ακίνητα. Δείχνει θέση σε μια κατανομή, ποτέ απόδειξη ότι η τιμή είναι χαμηλή ή υψηλή.

Συγκρίσιμα ακίνητα

Γειτονικές αγγελίες που το μοντέλο ταίριαξε με το ακίνητο βάσει ομοιότητας. Είναι τιμές αγγελιών, όχι τιμήματα συμβολαίων, οπότε δείχνουν τι ζητούν οι πωλητές και όχι τι τελικά πληρώθηκε.

Ένδειξη μικρής διασποράς €/τ.μ.

Εμφανίζεται μόνο όταν τα συγκρίσιμα ακίνητα συγκλίνουν σε στενό εύρος €/τ.μ., σε λιγότερες από μία στις δέκα αναλύσεις. Αφορά τα στοιχεία πάνω στα οποία στηρίζεται η εκτίμηση, ποτέ την ακρίβειά της, και η απουσία της δεν σημαίνει τίποτα αρνητικό.

Καταστάσεις ελέγχων

Δώδεκα έλεγχοι πριν από την αγορά, ο καθένας σε μία κατάσταση: ΕΠΙΒΕΒΑΙΩΜΕΝΟ (μόνο για βέβαια δεδομένα, θεσμοθετημένο ποσοστό ή όριο ζώνης), ΠΙΘΑΝΟ (ευρετική εκτίμηση), ΓΙΑ ΕΛΕΓΧΟ (θέλει επαγγελματία), ΕΥΡΗΜΑ (υπαρκτό πρόβλημα), ΧΩΡΙΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ. Η έλλειψη πληροφορίας εμφανίζεται πάντα ως ΧΩΡΙΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ, ποτέ ως επιτυχής έλεγχος.

ΦΜΑ (φόρος μεταβίβασης)

Ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνει ο αγοραστής: 3% συν 3% δημοτικός φόρος επί του φόρου, δηλαδή 3,09% της τιμής. Εδώ υπολογίζεται πάνω στη ζητούμενη τιμή, ενώ στην πράξη βάση είναι το μεγαλύτερο ανάμεσα στο τίμημα και στην αντικειμενική αξία.

Golden Visa

Η άδεια διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητο. Το ακίνητο θεωρείται επιλέξιμο μόνο όταν η ζητούμενη τιμή περνά το όριο της ζώνης του. Αν το όριο πιάνεται μόνο μέσω της οδού μετατροπής χρήσης, με όριο 250.000 €, ο έλεγχος σημειώνεται ΓΙΑ ΕΛΕΓΧΟ, γιατί η οδός αυτή εξαρτάται από έγκριση αλλαγής χρήσης.

Νομιμότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Αν επιτρέπεται νομικά η βραχυχρόνια μίσθωση στη συγκεκριμένη διεύθυνση, με βάση τον νόμο 5073 και τις απαγορεύσεις ανά περιοχή. Είναι έλεγχος νομιμότητας και μόνο: πουθενά στην ανάλυση δεν εκτιμώνται έσοδα, τιμή ανά διανυκτέρευση ή πληρότητα.